Da locação residencial (Art. 46/47)

Da locação residencial (Art. 46/47)

Finalidade da Lei: A lei do inquilinato visa conceder estabilidade, caráter protetivo ao inquilino. O seu objeto é o contrato de locação de bens imóveis urbanos (que pode ser verbal ou expresso).

• Mas cuidado: Muito embora o contrato verbal exista e seja válido, e muito embora se equipare ao contrato escrito pactuado com prazo inferior a trinta meses, não tem a mesma consistência de um contrato escrito, já que havendo conflito entre as partes, dependerá de provas testemunhais, e documentais (tais como, recibo dos pagamentos dos aluguéis, comprovantes de depósito em conta (para os casos de pagamento em conta)). Do contrário, o contrato poderá ser caracterizado como comodato, que seria empréstimo daquele imóvel de forma não onerosa, e nesse caso o locador não poderá se valer da ação de despejo, já que esta só se presta para os contratos de locação, mas é claro, que poderá propôr uma ação de reintegração de posse.

Espécies de locação: residencial, não-residencial e temporada.

Locação residencial: destina-se a moradia de uma família ou de uma pessoa, sendo dividida em dois grupos: (1) a pactuada com prazo igual ou superior a trinta meses; (2) a pactuada com prazo de até trinta meses, senão vejamos:

1. Locação pactuada com prazo igual ou superior a trinta meses: O art. 46 da respectiva lei diz: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (caput). Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (§ 1º). Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).

Então, nas locações residenciais celebradas com prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo do contrato, o locador poderá retomar o imóvel sem qualquer motivação. É o que se chama de denúncia vazia. Isso significa que mesmo que o inquilino esteja adimplindo com suas obrigações contratuais, se o locador respeitar esse prazo contratual (sugerido pela lei) poderá, unilateralmente, retomar o imóvel locado, sem dar qualquer satisfação a respeito do destino do mesmo.

• Importante: Os tribunais deliberaram que o contrato com prazo de trinta meses, mas que contém uma cláusula que permite a extinção do mesmo por qualquer das partes sem pagamento de multa é válida para apenas para o inquilino.

2. Locação pactuada com prazo inferior a trinta meses: Por outro lado, o art. 47 da mesma lei diz: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (i) Nos casos do art. 9º; (ii) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; (iii) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; (iv) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; (v) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Isso significa que nas locações residenciais celebradas com prazo inferior a trinta meses, aquela denúncia vazia que seria outorgada ao término do trigésimo mês, só virá no final do sexagésimo mês, isto é, para os contratos de locação com prazo inferior a 30 meses, o legislador irá conceder o dobro do prazo (5 anos de longo período contratual) para o inquilino. Então, caso o locador de imóvel urbano estabeleça um prazo contratual de um ano, ainda assim, o inquilino estará  garantido por 60 meses, porque a lei diz que na locação de imóvel, com prazo menor de 30 meses, a denúncia vazia só vira no quinto ano da locação. Vale dizer: quando o contrato for pactuado com prazo de até trinta meses, findo este prazo, e se o contrato passar a ter prazo indeterminado, e se o inquilino estiver pagando o aluguel e cumprindo com as suas obrigações contratuais, o locador só poderá retirá-lo do imóvel após 5 anos.  Trata-se, portanto, de uma apenação ao locador por ele não ter acolhido a sugestão da lei. É por conta disso que os locadores de imóvel urbano não mais celebram contrato de locação com prazos inferiores a trinta meses.

 

Mas ainda que o locador firme contrato com prazo inferior a 30 meses, poderá extingui-lo no prazo estipulado, isto é, poderá retomar o imóvel locado, desde que o faça motivadamente.  É o que se chama de denúncia cheia. Então, o locador poderá pedir o imóvel, por exemplo, para uso próprio, para uso do seu descendente, para uso do ascendente, e até mesmo para uso do cônjuge, desde que o prove.

Penalidade – Pedido insincero: Mas cuidado, pois se o locador mentir para o inquilino, no que se refere ao motivo da denúncia cheia, praticará um crime previsto na própria lei de locação de imóvel urbano. Trata-se de um crime de ação penal pública incondicionada, acompanhada de uma pena de multa, que se reverterá em favor do inquilino. A doutrina e a jurisprudência deram a este crime o nome de pedido insincero.